常見的離婚與房產分割糾紛與處理(經濟糾紛案例

2020年08月05日16:24        法幫網      法律咨詢     我要評論

       北京律師:

  一、夫妻一方將房屋出租引起的糾紛婚姻關系存續期間,夫妻一方私自將共有的房屋出租出去,如果另一方以未經過其同意為由要求解除租賃合同,是否能夠得到法律的支持呢?案例1王先生一家因工作關系,搬至另一城市生活,由于無房居住,決定先租一套房子,通過中介,看中了一套張女士登記的房子,于是按照登記的電話聯系張女士,張女士的丈夫李先生接的電話,于是雙方在看完房及核對房產證后,確信上面的房產地確是李先生,于是雙方簽訂了為期兩年的房屋租賃合同,王先生交納的兩萬元的房租金,全家搬進了房子。住下不久,張女士找上門來,稱丈夫李先生未經其同意擅自將房屋出租,合同是無效的,要求王先生一家退租,王先生當然不同意,雙方發生了爭執。王先生與李先生簽訂的房屋租賃協議真的無效嗎?

  律師認為,不能認定王先生與李先生簽訂的房屋租賃協議無效;橐龇ㄒ幎ǚ蚱迣餐械呢敭a有平等的處理權,并不等于在家庭中有關財產的所有事項都要雙方一起去做才能有效!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》對婚姻法中關于"夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權"的規定,作出了如下解釋:(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中,到中介公司去登記的是張女士本人,租房合同又是房產證上的房主李先生簽訂的,按照正常的理解,對于該套房屋的出租事項,李先生和張女士應當是早就商量好的,王先生有理由相信李先生與其簽訂房屋租賃合同是其夫妻共同的意思表示。因此張女士以其不同意為由主張合同無效不成立,張先生屬于法律上的善意第三人,有權要求繼續履行合同。

  案例2

  王女士兩口子鬧離婚,王女士趁丈夫不在家,將自家房屋出租給小李,雙方訂立租賃合同約定,租期兩年,每年租金8000元,協議簽訂當日,小李支付了一年的房租。搬進去后,小李從鄰居口中得知,王女士出租的房屋產權歸丈夫所有,租房時,未向小李提供房屋所有權證,也沒有征得丈夫同意。不久,王女士丈夫來到出租房內,要求確認小李與妻子簽訂的協議無效,并請求小李搬出房屋。小李不同意王丈夫的說法,認為當初是通過房主張貼的租房廣告才找來的,而且租金也全額給了房主,并簽訂了租賃協議。無論房主夫妻間有啥糾葛,這份協議總該是有效的,F在租期還沒到,憑啥要求自己搬家?事情最后鬧到法院,法院最后認定租賃合同無效,限小李三日內搬出。

  律師認為:王女士對丈夫所有的房屋無處分權,并且,丈夫對其租房行為也未予追認,她與小李簽訂的房屋租賃合同應屬無效。同時,承租人在租賃房屋時,應對房屋的所有權進行必要的審查,而小李明顯未盡到謹慎的注意義務,對訂立無效合同也負有一定責任,應將租賃的房屋返還給房主,限期遷出。因訂立無效合同而遭受的損失,可向王女士求償。

  案例3

  王某今年50歲,在2000年在鬧市區有一100平米的門市,年租金約在4萬元。王某5年前妻子病逝,2009年于小自己10歲的田女士結婚,由于生活習慣不同,兩人無法共同生活,于是2010年7月兩人協議離婚。離婚后,王某得知田某在離婚前以夫妻名義把房屋出租給了李某,租期5年,每年4萬,田某一次性支付了20萬元租金,該租金由田某領取。王某大怒,遂起訴至法院要求田某返還20萬元租金。法院最后判決田某返還王某租金10萬元。

  律師認為,我國《婚姻法》第十七條規定:夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有:(一)工資、獎金;(二)生產、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。另外,最高人民法院規定,婚姻關系存續期間,下列財產屬于《婚姻法》第十七條規定的"其他應當歸共同所有的財產":(一)一方以個人財產投資取得的收益;(二)男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金;(三)男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。根據上述規定,王某的門市雖屬于個人財產,但田某是在婚姻關系存續期間出租出去的,其所得的20萬元租金應屬婚姻關系存續期間的收入,應屬于王某與田某的夫妻共有財產,離婚時雖未作處理,但離婚后發現未分割的,可以另案起訴要求分割,因此,田某應當返還王某租金10萬元。

  離婚時尚未辦出房產證的,離婚時如何分割?

  案例

  王先生與張女士婚后購買了一套商品房,但并未辦理產權證。后王先生起訴要求離婚,并要求分割共同購買的商品房。法院審理后認為,雙方感情已經破裂,依法應判決準予離婚,但對于分割房屋的請求,法院沒有支持,只是判決歸王先生使用,待以后辦理產權證后,雙方再處置產權事宜。

  律師認為,這一判決符合我國《婚姻法》及這一判決是符合我國婚姻法及相關司法解釋的規定的。本案訴爭的房產是在夫妻雙方結婚后購得,按我國婚姻法規定,夫妻關系存續期間所得的財產是夫妻共同財產,離婚時此財產是可以分割的。但因房產是一種不動產,其所有權要采取登記的手續。在實踐中,購房后,產權證(即日常說的房本)的辦理時可能會出現很多復雜的情況,故《最高人民法院在婚姻法的司法解釋(二)》中有明確的規定:"第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。

  當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后,有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟。"

  律師提示,購房后應立即辦理過戶手續,取得所有權證,這樣才能很好的保護自己的權益。

  婚后雙方出資,婚后取得房產證的

  婚后一方出資,婚后取得房產證的

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